9. Fachbegriffe, Gesetze und Verordnungen für Immobilienwertermittlung

Auflassung	In der Zeit zwischen Kaufvertragsabschluß und Eigentumsübergang werden u.a. erforderliche behördliche Genehmigungen eingeholt, wie der Verzicht der Gemeinde auf ihr Vorkaufsrecht. Ohne eine Auflassungsvormerkung könnte der Verkäufer in dieser Zeit weiter über das Grundstück verfügen, es z. B. bei einem anderen Notar nochmals verkaufen.
Baugesetzbuch (BauGB)	Gesetzliche Regelung mit angegliederten Verordnungen wie Bundesnaturschutzgesetz, Wertermittlungsrichtlinien, Baunutzungsverordnung, Planzeichenverordnung, Wertermittlungsverordnung, Raumordnungsgesetz, Raumordnungsverordnung sowie einem Verzeichnis landesrechtlicher Bauordnungen und Bestimmungen. Im 3. Kapitel des Baugesetzbuches (§192 -§199) wird die Wertermittlung von Immobilien behandelt. Im § 194 BauGB wird der Begriff des Verkehrswerts von Immobilien definiert.
Bodenrichtwerte	Gemäß §193 Baugesetzbuch (BauGB) haben die Gutachterausschüsse Kaufpreise unbebauter und bebauter Grundstücke in einer Kaufpreissammlung zu erfassen und auszuwerten. Der Gutachterausschuß erhält zu dem Zweck von Käufern, Verkäufern, Rechtsanwälten und Notaren Abschriften von allen Grundstückskaufverträgen der Gemeinde. Auf der Grundlage der für Grundstücke gezahlten Preise ermittelt der Gutachterausschuß jährlich (ausnahmsweise alle zwei Jahre) für sogenannte Bodenrichtwertzonen die Bodenrichtwerte, d. h. Durchschnittspreise für unbebaute Grundstücke. Im allgemeinen werden die Bodenrichtwerte über einfache arithmetische Mittelwerte berechnet. Dabei ergibt sich häufig das Problem schwer zu wichtender persönlicher Verhältnisse oder für eine zuverlässige Mittelwertbildung zu geringen Anzahl von Kauffällen. Dies ist bei der Wertermittlung zu berücksichtigen. Bodenrichtwerte können gemäß §13 der Wertermittlungsverordnung (WertV) zu Ermittlung des Werts des unbebauten Bodens eines zu bewertenden Grundstücks herangezogen werden, wenn das zu bewertende Grundstück bezüglich Lage, Entwicklungszustand, Art und Maß der baulichen Nutzung, Erschließung und Grundstücksgestalt mit den durchschnittlichen Verhältnissen der Grundstücke in der betreffenden Bodenrichtwertzone übereinstimmt oder die abweichenden Faktoren sachverständig eingeschätzt werden können.
Bruttorauminhalt BRI	Volumen des Gebäudes (Details der Berechnung sind in der DIN 277 geregelt). Der Bruttorauminhalt ist eine wichtige Bezugsgröße für die Anwendung des Sachwertverfahrens.
Bruttogrundfläche BGF	Summe der Grundflächen aller Grundrissebenen eines Gebäudes inclusive Keller und Dachboden ab einer bestimmten Höhe (Details der Berechnung sind in der DIN 277 geregelt). Die Bruttogrundfläche ist eine wichtige Bezugsgröße für die Anwendung des Sachwertverfahrens nach den Normalherstellungskosten 1995.
Ertragswertverfahren	Beim Ertragswertverfahren wird aus den Mieteinnahmen (Rohertrag) durch Abzug aller Ausgaben und Wagnisse eines Grundstücks der Reinertrag ermittelt und mit dem Vervielfältiger, der sich aus der Restnutzungsdauer der auf dem Grundstück befindlichen Gebäude und Anlagen und dem örtlichen Liegenschaftszinssatz ergibt, multipliziert.
Geschoßfläche	Die Geschoßfläche ist gemäß § 20 Baunutzungsverordnung (BauNVO) aus den Außenmaßen der Gebäude in allen Vollgeschossen zu ermitteln.
Geschoßflächenzahl GFZ	Die Geschoßflächenzahl gibt an wieviel Quadratmeter Geschoßfläche je m² Grundstücksfläche zulässig sind näheres regelt die Baunutzungsverordnung
Grundflächenzahl GRZ	Die GRZ gibt an, wieviel m² Grundfläche ein Gebäude in Bezug auf die Grundstücksfläche haben darf. Näheres regelt § 19 der Baunutzungsverordnung.
GFZ Umrechnungskoeffizienten	Für Teilbereiche des Grundstücksmarkts wurden von den Gutachterausschüssen durch statistische Auswertung der Kaufpreise Beziehungen zwischen Grundstückskaufpreis und vorhandener GFZ festgestellt.
Gutachterausschüsse für Grundstückswerte	Seit 1960 existieren aufgrund des damaligen Bundesbaugesetzes Gutachterausschüsse für Grundstückswerte. Deren Aufgabe ist im Wesentlichen die Ermittlung von Bodenrichtwerten. Näheres regelt §192 BauGB. Die Gutachterausschüsse führen auch selbst Wertermittlungen von bebauten und unbebauten Grundstücken durch. Sie haben im Bundesdurchschnitt einen Anteil von ca. 10 % an der Gutachtenerstellung.
Liegenschaftszins	Der Liegenschaftszinssatz ist gemäß Wertermittlungsverordnung (WertV) §11 (1) der Zinssatz, mit dem der Verkehrswert von Liegenschaften im Durchschnitt marktüblich verzinst wird. Die Liegenschaftszinssätze sollen von den Gutachterausschüsen ermittelt werden.
Normalherstellungskosten	Die Normalherstellungskosten 1995 (NHK 95), die im Auftrag des Bundesministeriums für Raumordnung, Bauwesen und Städtebau (BMBau) erhoben und vom BMBau veröffenlicht wurden, ersetzen nach und nach die Normalherstellungskosten auf Preisbasis 1913 (NHK 1913). Soweit dem Sachverständigen keine aktuelleren Daten zur Ermittlung von Gebäudezeitwerten vorliegen, können nach sachverständiger Einschätzung zur Ermittlung der Herstellungskosten für Gebäude und Anlagen die NHK 95 verwendet werden.
Sachwertverfahren	Gemäß § 21 der Wertermittlungsverordnung (WertV) ist der Wert der baulichen Anlagen getrennt vom Bodenwert zu ermitteln. Der Zeitwert der Gebäude und Anlagen ist unter Berücksichtigung der Wertminderung wegen Alters und wegen Baumängeln und Bauschäden aus deren Neubauwert (Herstellungswert, siehe Normalherstellungskosten NHK 95) abzuleiten. Der Bodenwert ist in der Regel nach dem Vergleichswertverfahren zu ermitteln. Der Sachwert eines Grundstücks ergibt sich aus dem Bodenwert und dem Wert der baulichen und gärtnerischen Anlagen. Der Sachwert ist meist nicht identisch mit dem Verkehrswert. Die Gutachterausschüsse haben für Teile des Immobilienmarktes (z. B. Ein- und Zweifamilienhäuser) Sachwertanpassungsfaktoren zur Ermittlung des Verkehrswertes aus den Sachwerten ermittelt und veröffentlicht (z. B. Gutachterausschuß für Grundstückswerte Berlin: „Faktoren zur Anpassung des Sachwertes von Grundstücken mit Eigenheimen an die Lage auf dem Grundstücksmarkt“, veröffentlicht im Amtsblatt Nr. 65 vom 17.12 1999
Vergleichswertverfahren	Man unterscheidet das direkte Vergleichswertverfahren gemäß 12 WertV und das indirekte Vergleichwertverfahren nach §13 WertV. Das direkte Vergleichswertverfahren beruht auf dem Vergleich des zu bewertenden Grundstückes mit Kaufpreisen möglichst gleichartiger Grundstücke. Die Kaufpreise müssen mittels statistischer Methoden auf Ihre Aussagefähigkeit überprüft werden. Als indirektes Vergleichswertverfahren wird die Bodenwertermittlung anhand der, von den Gutachterausschüssen ermittelten, Bodenrichtwerte bezeichnet.
Verkehrswert	Der Verkehrswert wird gemäß §194 BauGB durch den Preis bestimmt, der zu dem Zeitpunkt, auf den sich die Wertermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstückes oder des sonstigen Gegenstandes der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre .
Vervielfältiger	Zur Ermittlung des Ertragswertes (Ertragswertverfahren) wird der Reinertrag des Grundstückes mit dem Vervielfältiger multipliziert. Der Vervielfältiger ist eine Funktion des Liegenschaftszinssatzes des Grundstückes und der Restnutzungsdauer der Gebäude und baulichen Anlagen.
Vollgeschoß	Grobdefinition: Zum ständigen Aufenthalt geeignetes Geschoß. Die Bauordnungen der Länder definieren in Verbindung mit Verwaltungvorschriften den Begriff Vollgeschoß zum Teil unterschiedlich Beispiel: Gemäß Berliner Bauordnung ist ein Vollgeschoß in einem Dachgeschoß kleiner als in Brandenburg (siehe hierzu Verwaltungsvorschrift zur Brandenburgischen Bauordnung). Die Definition des Vollgeschosses ist Voraussetzung für die Berechnung der auf einem Grundstück zulässigen Bebauungsdichte. Die Bebauungsdichte wird durch die Geschoßflächenzahl angegeben, diese wiederum basiert auf der Fläche der Vollgeschosse. Durch den Bebauungsplan (B-Plan) können gemäß § 20 BauNVO auch Flächen außerhalb von Vollgeschossen als zur GFZ gehörig definiert werden. Außerhalb eines B-Plans, also zum Beispiel im Gültigkeitsbereich des §34 BauGB , ist die GFZ nicht hinreichend definiert und für Baugenehmigungen auch nicht genehmigungsrelevant.
Wertermittlungsrichtlinien (WertR)	Richtschnur für die Wertermittlungen der Oberfinanzdirektion.
Wertermittlungsverordnung (WertV)	Die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte sind bei ihren Wertermittlungen an die in der WertV beschriebenen Verfahrensschritte gebunden. Die WertV ist de jure für Sachverständige nicht bindend. Da keine ähnlich vollständige Vorschrift zur Abfassung von Gutachten existiert und Gerichte Gutachten an der WertV messen, ist die WertV de facto auch Richtschnur für nichtamtliche Wertermittlungen durch öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige und freie Sachverständige.
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