8. Wie werden Immobilien bewertet?

Die Anlässe für die Immobilienwertermittlung können im Einzelnen sein:

Die nicht seltenen Fehleinschätzungen bei der Immobilienbewertung mögen eine Ursache für die Ansicht sein, daß jede Wertfindung subjektiver Natur ist. Statistische Auswertung von Grundstückskaufpreisen, wie sie das Baugesetzbuch durch die Institution der Gutachterausschüsse der Gemeinden vorsieht, beweisen jedoch eindeutige Gesetzmäßigkeiten zwischen Grundstückseigenschaften und Grundstückspreisen. Von diesen Kriterien unabhängige Preisunterschiede beruhen dann lediglich auf persönlichen Verhältnissen (Liebhaberpreise z. B. wegen Nachbarschaft) oder mehr oder weniger großem Verhandlungsgeschick des Käufers oder Verkäufers bei der Festlegung des Kaufpreises etc. Die Nennung, Begründung und Wertung aller im Baugesetzbuch erwähnten, für den Wert von Grundstücken relevanten Faktoren machen die Wertermittlung nachvollziehbar und ermöglichen gegebenenfalls auch die Aufdeckung von Fehlbewertungen. Die Methode nach der Immobilien bewertet werden, richtet sich nach der Art der Immobilie. Schon bei der Auswahl des Wertermittlungsverfahrens muß der Sachverständige die richtige Entscheidung treffen. So ist es in der Regel falsch, ein Einfamilienhaus nach dem Ertragswertverfahren und ein Miethaus nach dem Sachwertverfahren zu bewerten. Der Verkehrswert von Einfamilienhäusern ist meist nicht durch ihren Mietertrag erklärlich. Die Rendite, die ein Einfamilienhaus ermöglicht, ist meist geringer als die Rendite von sicheren festverzinslichen Geldanlagen oder von Miethäusern. Demzufolge wird für die Bewertung von Einfamilienhäusern nicht das Ertragswertverfahren sondern das Sachwertverfahren angewendet. Der Verkehrswert von Mietwohnhäusern, Geschäftshäusern, Hotels, etc. hängt wesentlich von deren Mietertrag ab und wird daher hauptsächlich durch die Berechnung des Ertragswerts ermittelt. Soweit Vergleichskauffälle durch die Gutachterausschüsse zur Verfügung gestellt werden können, kann das Vergleichwertverfahren unter Berücksichtigung statistischer Methoden angewendet werden. Welches Wertermittlungsverfahren im konkreten Fall adäquat ist, hat der Sachverständige von Fall zu Fall zu entscheiden. Der Sachverständige hat das Ergebnis des oder der Wertermittlungsverfahren anhand von Vergleichswerten und seiner Marktkenntnis einer Plausibilitätsprüfung zu unterziehen. Die für diese Berechnungen erforderlichen Daten wie Bodenrichtwert, Liegenschaftszinsatz, Mietertrag (und andere, abhängig von Grundstückslage und Gebäudeart) werden von den Gutachterausschüssen für Grundstückswertermittlung aus deren Kaufpreissammlung ermittelt und kostenfrei (Bodenrichtwert) bzw. kostenpflichtig (Vergleichskaufpreise) angeboten. Diese Daten können nach sachverständiger Einschätzung für die Wertermittlung verwendet werden.

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